买二手房，签合同那一步可是临门一脚！合同签得好，后面麻烦少；要是稀里糊涂签了，踩坑的烦恼可能接踵而至。今天就手把手教你盯紧那些关键细节，避开那些让人头疼的“坑”。
一、 产权是根基，查清才安心
查档不能省： 签合同前，务必拉一份最新的房屋档案。重点看三点：房子有没有被抵押（比如房东欠了银行钱）、有没有被法院查封（涉及官司动不了）、有没有设居住权（别人有权一直住）。这些都是大雷！
产权人一个不能少： 房产证上写了几个人名，签合同时这几个人须全部到场签字！如果是夫妻共有，就算证上只写了一个人名，最好也让配偶签个同意书。防止事后有人跳出来说“我不知道，不算数”，那合同就白签了。
二、 户口和学校，迁移要卡死
户口迁出写明白： 合同里须明确约定原房东户口迁出的最后期限（比如过户后30天内），超期每天赔多少钱也要写清楚。别信口头承诺！
学校名额要确认： 如果奔着读书去的，一定问清楚学位是否被占用，最好把“保证学位未被占用”写进合同，并约定如果占用要赔多少钱。
三、 物业欠费别背锅，家具家电列清单
物业保证金： 签合同时，扣下一笔钱（比如几千到一万）作为物业交割保证金。等房东结清所有物业费、水电燃气费、暖气费等，再把钱给他。别让房东欠的费变成你的冤枉钱！
家具家电拍照留证据： 合同后面单独列个清单，把所有留下的家具家电（品牌、型号、数量）甚至灯具、窗帘都写清楚。最好现场拍照/录像存证，防止交房时“偷梁换柱”。
四、 钱款安全是大事，方式选对才靠谱
定金别乱给： 定金不能超过总房价的20%，写明是“定金”（适用定金罚则，违约双倍赔）。收定金要房东打收条。
房款走监管： 除了定金，其他大额房款（首付、尾款）强烈建议走银行或第三方资金监管。钱先冻在监管账户，等房子成功过户到你名下，监管方再把钱打给房东。最大程度避免钱房两空的风险！
五、 贷款预案要做好，免责条款不能少
贷不下款怎么办？ 签合同时就要写明：如果不是因为自己的原因，银行最终不批贷或者批的额度不够，购房者有权无责退房，拿回定金和已付款。别把自己套死在“必须买”的条款里。
六、 税费谁承担，白纸黑字定分明
二手房交易涉及的税费（增值税、个税、契税等）种类多、金额不小。合同里须清晰写明每一项税费由买家承担还是卖家承担。模糊不清最容易扯皮！
七、 违约责任别含糊，时间节点要卡准
违约金写具体： 无论是延迟过户、延迟交房、户口没按时迁出等，都要明确违约方每天或按总房价多少比例支付违约金。别只写“按法律规定”，太笼口。
关键时间写清楚： 合同里几个重要时间节点务必精确到日：过户最后期限、交房最后期限、户口迁出最后期限、物业交割时间、尾款支付时间等。
八、 房屋状况要披露，瑕疵责任划分清
签合同前仔细验房，尤其关注漏水、墙体开裂、管道堵塞等常见问题。最好在合同中写明“房东保证房屋无重大质量瑕疵”，或者明确已知的小问题由谁负责维修、费用谁出。
签二手房合同，细节就是保障！别嫌麻烦，把上面这些点逐一核对落实在纸面上。条件允许的话，找个靠谱的中介或专业律师帮你审一遍合同。自己也要留存好合同原件、补充协议、所有票据和沟通记录。做好功课再签字，才能买得安心，住得省心！
编辑者：wanglongwei
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